Category Archives: Onroerend goed

Eigenmietwert 2017

Met het begrip “Eigenmietwert” heeft iedere nieuwe eigenaar van onroerend goed in Zwitserland problemen. Het houdt namelijk in dat een fictief bedrag, dat overeenkomt met een door de eigenaar te ontvangen huur indien het onroerend goed verhuurd zou worden, wordt gerekend tot het in Zwitserland belastbaar inkomen. Een inkomen, dat dus in feite niet wordt ontvangen. Daar staat weliswaar tegenover dat bepaalde kosten in aftrek kunnen worden gebracht, alsmede (een deel van) de in een bepaald jaar betaalde hypotheekrente. Ten eerste echter houdt niet ieder kanton rekening met de volledig betaalde hypotheekrente – het kanton Wallis bijvoorbeeld accepteert slechts 10% daarvan als aftrekpost – en ten tweede wegen doorgaans de aftrekposten niet op tegen de ambtelijk vastgestelde Eigenmietwert. Aldus blijft in verreweg de meeste gevallen een forse – fictieve – inkomenspost. Reeds enkele malen is in de politiek een aanloop genomen tot afschaffing van dit soort fictieve bijtelling. Tot nu … lees verder

Posted in Financien, Onroerend goed, OpenHuisBlog | Tagged | Leave a comment

Minimumkoers 1.20 CHF voor 1 EURO verrassend losgelaten: hoe nu verder?

Op donderdag 15 januari 2015 kwam het bericht dat de SNB, de Schweizerische Nationalbank, besloten had de koers van de Euro ten opzichte van de Zwitserse Franken niet langer te verdedigen. Vanaf 2011 kon worden gerekend met een vaste koersverhouding: een euro was 1.20 Franken “waard”. De SNB moest daartoe interveniëren, soms in bescheiden mate, soms met zeer grote sommen, maar het werkte. Het vertrouwen op de SNB was groot. Er bestond zekerheid. Tot 15 januari 2015. Het onbegrip als ook de verontwaardiging is aanzienlijk. En geen wonder: op 13 januari 2015 bevestigde een lid van het bestuur van de SNB dat de ondergrens van 1.20 ook in de toekomst verdedigd zou worden. Twee dagen later was dit anders. Natuurlijk zijn er goede redenen voor deze koerswijziging denkbaar en ook voor het feit dat iedereen, maar dan ook iedereen, ook de professionele partners en de Bundesrat, volledig verrast waren door … lees verder

Posted in Actualiteiten, Financien, Onroerend goed, Voor ondernemers, vragen | Tagged , | Leave a comment

Denkt u aan een hypotheek? Zie hieronder recente, belangrijke wijzigingen:

1.         Op grond van zogeheten Selbstregulierungs-Mindeststandards berekenen de banken in Zwitserland op basis van inkomen en vermogen welk bedrag maximaal kan worden geleend, waarbij maatgevend is de driemaandelijks of jaarlijks te betalen hypotheekrente. Daarbij wordt uitgegaan van een fictieve rente van 5%. Indien de basis wordt gevormd door twee inkomens van toekomstige twee eigenaars, dan is dat alleen mogelijk indien beide hoofdelijk meeverbonden worden. De achtergrond van deze strengere richtlijn was de oververhitting op de Zwitserse onroerend goedmarkt als gevolg van de historisch zeer lage hypotheekrente. 2.         Bovendien moet binnen vijftien jaar na het afsluiten van de hypotheek het toelaatbare maximaal te lenen bedrag beperkt zijn tot 2/3 van de zogeheten Belehnungswert (= het bedrag dat maximaal als krediet kan worden verstrekt). Dit betekent dat 1/3 van deze Belehnungswert binnen vijftien jaar moet zijn terugbetaald door middel van aflossingen. Welk bedrag mag een bank als Belehnungswert hanteren? Hier geldt nieuw … lees verder

Posted in Financien, Juridisch, Onroerend goed | Leave a comment

Steuersatz, Steuerfuss, Steuererklärung und Steuersubjekt: duizelt het u?

In januari van ieder jaar uiterlijk zou u zich in een ideaalgeval moeten bezighouden met de belastingaangifte in Zwitserland over het afgelopen jaar. Ieder Kanton kent niet alleen eigen tarieven (Steuersätze geheten) en een eigen aangifteformulier, maar ook eigen aftrekposten. Dit alles op grond van kantonale wetgeving en talloze kantonale verordeningen. Telt u daarbij de per gemeente verschillende Steuerfüsse, dan lijkt de chaos compleet. Toch is dit niet zo erg als het lijkt. Er zijn uitgaven van de SSK (Schweizerische Steuerkonferenz) waarin veel verduidelijkt wordt, er zijn op het niveau van de Bund belastingwetten die een zekere ordening aanbrengen. In deze bijdrage beperk ik mij tot aan de aangiften voor woningen en chalets door eigenaren met woonplaats in Nederland, de Zweitwohnungen dus. Voor al deze eigenaren geldt dat Zwitserland bevoegd is belasting te heffen over het vermogen en het inkomen dat samenhangt en voortvloeit uit het in Zwitserland gelegen onroerend … lees verder

Posted in Financien, Juridisch, Onroerend goed, vragen | 3 Comments

Wat kan er zo al mis gaan? Deel II.

Laat ik maar met de deur in huis vallen: de grootste fout die gemaakt kan worden, is de verwachting dat de (rechts)regels in Zwitserland gelijk zijn aan de regels in Nederland. Ik geef een voorbeeld van een situatie waarin dit een vergissing blijkt te zijn: de situatie van een bestaande hypotheek bij verkoop van een onroerend goed. In Zwitserland kan op twee manieren zekerheid aan een kredietverstrekker worden verschaft. Eén van de wijzen is het Grundpfandvertrag en de uitgifte van zogeheten Schuldbriefe. Bij verkoop gaat de hypotheek doorgaans niet te niet. Daar hypotheek rust op het onroerend goed, gaat de hypotheek bij eigendomsovergang mee over naar de nieuwe eigenaar. Deze neemt in dat geval de schuld over. Natuurlijk moet de nieuwe eigenaar dit ook willen. Is bijvoorbeeld de rente op het moment van koop lager dan toen de verkoper de hypotheekschuld aanging, is dit voor de koper geen aantrekkelijke optie. … lees verder

Posted in Financien, Juridisch, Onroerend goed, Valkuilen | Leave a comment

Wat kan er zo al mis gaan? Deel I.

Wanneer partijen het eens geworden zijn en een concept notariële koopovereenkomst gereed is, denk ik vaak met heimwee terug aan het Nederlandse systeem: volgens dit systeem zijn koop en levering gesplitst en controleert de notaris nog vóór inschrijving in het kadaster (dus: levering) of er wellicht nog snel beslag gelegd is. Ook de koper heeft de mogelijkheid om direct voor de levering te zien of het gekochte onroerend goed zich in de staat bevindt, waarin het zich ten tijde van de koop bevond. Daarmee zijn we dan direct bij het probleem dat zich bij Zwitserse systeem kan voordoen. Verkoper Jan verkoopt zijn huis aan koper Piet. Jan en Piet komen overeen dat Piet de koopsom betaalt op de dag waarop de koopovereenkomst notarieel wordt verleden en wel door betaling van de koopsom op de bankrekening van Jan. Beiden gaan op de 1e van de maand juni samen naar de notaris … lees verder

Posted in Financien, Juridisch, Onroerend goed, Uncategorized, Valkuilen | Leave a comment

Uw huis en de notaris

Samen wonen, een eigen huis, een huwelijk, misschien kinderen? Wie denkt er dan aan de positie van één van hen wanneer de ander iets overkomt. Of: wie weet hoe de situatie volgens de Zwitserse wet is wanneer beiden niets geregeld hebben. U kunt zich deze vraag stellen voordat u verder leest. Kent u het antwoord, dan is de rest overbodig. Maar dan toch: voor het geval u wel het antwoord kent, maar uw partner niet. Is het Zwitserse huwelijksgoederenrecht van toepassing – dat is in feite de eerste vraag of de voorvraag – dan gelden volgens de Zwitserse wet de regels van de Errungenschaftsbeteiligung (Art. 181 ZGB). Dat wil zeggen: alles wat tijdens het huwelijk wordt verworven of opgebouwd, dus het saldo op het spaarbankboekje, de aangeschafte meubels, het gezamenlijk verworven huis. Al hetgeen man of vrouw voor het huwelijk bezat of hetgeen hij of zij tijdens het huwelijk erft, … lees verder

Posted in Erfrecht, Financien, Juridisch, Onroerend goed, vragen | Tagged , | Leave a comment

Schenking en de magische 10-jaren grens

Veel vragen gaan over de mogelijkheden van schenking zonder dat de fiscus over uw schouder meekijkt in verband met de 10% dan wel 20% schenkbelasting. Allereerst de 10-jaren grens: deze grens geldt indien diegene die schenkt, niet in Nederland woont ten tijde van de schenking en bovendien ten minste tien jaar geen inwoner van Nederland was, dus tenminste tien jaar in het buitenland heeft gewoond. Hetzelfde geldt voor verervingen. Voor veel eigenaren van een tweede woning in Zwitserland met volwassen kinderen komt op enig moment de vraag of het Zwitserse chalet of de woning eventueel ook aan de kinderen geschonken kan worden. Dit is mogelijk door af te spreken dat de koopsom niet betaald wordt, waardoor de kinderen een schuld aan de ouders krijgen en een vordering van de ouders op de kinderen ontstaat waarop jaarlijks het schenkingsvrije bedrag inclusief rente kan worden afgeschreven. In deze constructie is de fiscus … lees verder

Posted in Erfrecht, Juridisch, Onroerend goed | Tagged , | Leave a comment

De blauwe envelop

In Zwitserland is de envelop weliswaar niet blauw, maar de boodschap is dezelfde: aangifte belasting en dat is niet voor iedereen een pretje. Toch is het doen van aangiften in Zwitserland zo niet aantrekkelijk om te doen, dan toch zeer interessant. De kantons zijn weliswaar op grond van het Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG) vom 14. Dezember 1990 (Stand 1. Januar 2014) gebonden aan een aantal basis begrippen – zoals Steuersubjekt, Steuerobjekt en Steuerbemessung – maar wat betreft de tarieven of Steuersätze en de verschillende aftrekmogelijkheden zijn de kantons vrij. Daar wordt in het kader van het interkantonale Steuerwettbewerb (“Kann jeder Kanton eine Steueroase werden?” – Een vergelijking tussen het kanton Luzern en Obwalden) ook ruimschoots gebruik gemaakt. Nu zijn vooral de aftrekmogelijkheden voor de belastingplichtige interessant, vooral indien – zoals in sommige kantons het geval is – minder aftrek wordt toegepast dan op grond van de eigen wetgeving … lees verder

Posted in Financien, Onroerend goed | 2 Comments

Droom en realiteit

Veel mensen dromen van een tweede woning, maar kunnen vaak die droom alleen realiseren indien het bezit van de woning tenminste kostenneutraal is, nu en in de toekomst. Is het mogelijk om kostenneutraal een tweede woning te bezitten in Zwitserland? Een korte verkenning. Kosten en batenanalyse Bij kosten moet u onder meer denken aan financieringskosten voor de woning zoals hypotheekrente en ontwaarding van het eigen vermogen, vaste overheidslasten en andere vaste lasten zoals energie en verzekeringen en belasting. De hypotheekrente is op dit moment,  begin 2014, relatief laag, maar de rente moet wel betaald kunnen worden, ook indien u na het einde van de looptijd de hypotheek wilt verlengen tegen een dan geldende, wellicht hogere rente. Bij baten kunt u denken aan huurinkomsten. Echter ook het verhuren brengt kosten mee, maar deels kunnen deze kosten worden doorberekend aan de huurder, zoals bijvoorbeeld de Kurtaxe, de eindreiniging en in beginsel ook de energiekosten. … lees verder

Posted in Financien, Onroerend goed | Leave a comment