Valkuilen bij de koop van onroerend goed in Zwitserland

In november 2013 verscheen in de Berner Zeitung een artikel waarin de tien klassieke valkuilen worden besproken bij koop van een woning of bij de bouw van een eigen huis. Het artikel is ook besproken in de Tages Anzeiger.

U ziet: niet alleen buitenlanders hebben uit onwetendheid met problemen of financiële tegenvallers te maken, ook de Zwitsers zelf kunnen slachtoffer worden van juridische onduidelijkheden of zelfs malafide praktijken.

Een citaat uit het artikel spreekt boedelen: Im jetzigen Bauboom scheinen sich die Probleme nicht etwa zu entschärfen sondern eher noch zuzuspitzen – der schnell verdiente Franken lässt unseriöse Baufirmen und Eigenheimpromotoren wie Pilze aus dem Boden schiessen. Die Fallen, in die ahnungslose Käufer tappen, sind aber meist die gleichen”.

De valkuilen – en hoe te vermijden – nader bekeken:

Valkuil 1              Het budget wordt vergaand overtroffen

Bij het maken van het kostenplaatje worden kosten veelal vergeten dan wel te laag ingeschat. Ook komt vaak voor dat wordt uitgegaan van de huidige lage hypotheekrente. Stijgt deze rente, dan wordt het budget soms te krap.

Tip: wees compleet en wees reëel. Ga uit van een hypothetische rente van 5% en minstens 1% voor onderhoudskosten. Zijn deze kosten draagbaar, dan maakt u zich in ieder geval niet schuldig aan een Schönwetterrechnung.

Valkuil 2              De koper doet zaken met een onbekende verkoper

en verbaast zich er dan over wanneer een aanbetaling van CHF 50’000 in de faillissementsboedel is gevallen en dus weg is. Of – een geval uit mijn praktijk – er wordt een aanbetaling van CHF 50’000 gedaan voor de koop van een perceel bouwgrond dat eigendom bleek te zijn van een ander. Zelfde resultaat: de CHF 50’000 ziet u niet terug.

Tip: vraag om een uittreksel uit het kadaster. Wilt u nog meer zekerheid: vraag een uittreksel uit het Betreibungsamt.

Valkuil 3              Tijdsdruk: u moet dit weekend beslissen!

Steeds weer werkt dit argument: talloze begerige geïnteresseerden worden voorgespiegeld, alle gereed om het huis van uw dromen voor uw neus weg te kapen, alleen met de bedoeling u onder tijdsdruk tot een besluit te laten komen. Begrijpelijk dat de truc werkt: u weet ten slotte niet of het bluf is of niet.

Tip: neem het risico en vraag om drie tot vier weken tijd om de stukken te bestuderen, eventueel advies in te winnen en de mogelijkheid van hypotheek te onderzoeken. Een verkoper – of diens makelaar – die dit weigert, handelt onredelijk. Met een dergelijke verkoper is het beter niets van doen te hebben.

Valkuil 4              Reserveren en betalen

Soms wordt een Reservarionsvereinbarung aan u voorgelegd voordat u zich een beeld hebt kunnen vormen van de juridische drum und dran en…. meestal met een vereiste forse aanbetaling.  Komt u later tot de conclusie dat het project toch minder interessant is dan wel niet te financieren, bent u het geld kwijt. Kijkt u echter naar het Obligationenrecht: dan ziet u dat het eisen van een reserveringsbedrag in strijd met het recht is en derhalve nietig. Daar hebt u echter weinig aan wanneer het geld eenmaal betaald is.

Tip: indien u al gedwongen bent een bedrag als reserveringskosten aan te betalen, betaal nooit meer dan 5% van de koopsom en dan alleen op een derden-rekening (Sperrkonto) en laat opnemen dat u onder bepaalde voorwaarden recht hebt op teruggave. Tot deze voorwaarden moet in ieder geval behoren de situatie dat de verkoper zich terug trekt om een reden die niet u te verwijten is.

Valkuil 5              Wanneer u bedrieglijke foto’s gelooft

Zegt u niet “dat overkomt mij niet”. Ik denk aan de cliënt die een chalet aan de hand van foto’s en een plattegrond kocht. Het totale aantal vierkante meters was wel vermeld, zodat er strikt genomen van misleiding geen sprake was. Eenmaal gekocht, bleek de woning geschikt voor kabouters te zijn, terwijl de grond er om heen aan de buurman bleek toe te behoren.

Een andere, minder dramatische situatie kan zich voordoen indien een op het noorden gelegen huis door trucs in de stralende zon lijkt te liggen. Valt het u op wanneer de zon opeens vanuit het noorden schijnt? Nee, u ondergaat de foto’s en de koop is al ten dele gesloten. Ook hier geldt: de grenzen tussen bedrog en “Bauernschläue” zijn vloeiend.

Een extra probleem wordt gevormd door de koop “op tekening”, dus het huis moet nog gebouwd worden. Dat vereist heel veel doorzicht en kritisch vermogen om de zwakke punten te ontdekken.

Tip: ga in ieder geval kijken en wel op verschillende tijdstippen, zeker eenmaal bij regen en mist.

Ga na welke stukken juridisch van belang zijn: de visualisatie en fotopresentatie in ieder geval niet. Laat de stukken die wel van belang zijn, door een deskundige lezen. De kosten daarvan bedragen een fractie van de totale kosten. Hetgeen u bespaart, bedraagt een veelvoud.

Valkuil 6              De situatie verkeerd ingeschat

Het klinkt voor de hand liggend en toch zien we vaak over het hoofd dat een huis of woning niet kan wandelen. Met andere woorden: de omgeving is bepalend. Is een school of winkel in de buurt voor u van belang? Kijk of deze er is en zo ja, of deze aan uw eisen voldoet.

Tip: ook hier geldt dat onderzoek ter plaatse en bezoek van het object noodzakelijk zijn.

Valkuil 7              Onduidelijkheden in het contract

Niets komt zo vaak voor en niets is zo ergerlijk als vage beloften. Een bad is van “handelsüblicher” kwaliteit, armaturen of de keuken worden omschreven als “Schweizer Armaturen” en “Standardinstallationen”. Valt het tegen? U hebt geen been om op te staan. Dit zijn omschrijvingen die juridisch geen betekenis hebben.

Denkt u niet dat dit soort praktijken niet voorkomt wanneer het gaat om een onroerend goed in het hogere segment. Ook daar treft men vaak een bouwbeschrijving aan op één A4 in vage termen: geen omschrijving van merk, type, kwaliteitsnorm. Zelfs een koper van een mobiele vraagt meer informatie dan menig koper van een woning.

Tip: vraag om een exacte juridisch juiste omschrijving. Let er op dat het Baubeschrieb onderdeel vormt van het contract.

Valkuil 8              Stelposten

Vaak worden voor het parket, sanitair, tegels en keuken stelposten gehanteerd. Op basis van deze stelposten wordt de koopsom bepaald. Gaat u echter het parket, sanitair etc. uitzoeken, dan blijkt dat gerekend is met de allergoedkoopste variant. Stel dat als stelpost voor een keuken CHF 15’000 is opgenomen: de kans is groot dat u denkt, dat lijkt mij redelijk. In realiteit is het zo: voor die prijs krijgt u een keuken waaraan u zeer waarschijnlijk niet dacht toen u de woning kocht.

Tip: zorg ervoor dat de stelposten zo omschreven worden dat u weet hoeveel u per vierkante meter kunt uitgeven en gaat u eerst eens na wat de kosten zijn voor het parket of het sanitair dat u in gedachten hebt. Alleen dan weet u wat u krijgt dan wel wat u nog aan extra kosten moet rekenen.

Valkuil 9              Gebreken

Heel gebruikelijk is dat de Generalunternehmer alle aansprakelijkheid voor gebreken wegcontracteert dan wel de rechten overdraagt aan de onderaannemers. Denkt u dan eens aan de situatie dat een gebrek wordt veroorzaakt door twee of meer onderaannemers. Die situatie komt dagelijks voor. Procederen in Zwitserland tegen verschillende onderaannemers is geen reële optie. De rechtsstrijd kost al meer dan de woning.

Tip: met “kleine lettertjes” en exoneratieclausules zullen wij moeten leven, deze zijn rechtens niet ongeoorloofd en komen dus voor. Maar: u kunt deze kennen en weten of het risico aanvaardbaar is of niet. Indien het risico niet aanvaardbaar is, dan is het beste advies: afzien van koop. Misschien wel jammer, maar het geld hebt u nog.

Valkuil 10           Meerkosten

Bijna geen woning wordt gebouwd zonder dat er sprake is van meerkosten. Soms is de oorzaak de lokvogelpolitiek van de verkoper, soms zorgeloosheid en enthousiasme van de koper. Het lijkt beter en ook goedkoper om dingen nu laten doen en niet uit te stellen. Aldus loopt de rekening op.

Tip: werk met een Kostendach. Het wordt dan nooit meer, wel minder. Mooier nog: met een Pauschalpreis en vermijd dan extra opdrachten. Indien al, leg de afspraken daarover duidelijk vast.

IMG_1634.klein
Persoonlijke noot: na ruim zes jaar adviespraktijk kan ik u verzekeren, het voorgaande is niet overdreven. De werkelijkheid is altijd nog gevarieerder dan hier is te vermelden.

Indien u zelf een ervaring hebt, die u wilt delen met anderen: uw bijdrage is welkom, maar ook uw vragen zijn in Open huis welkom.

 

Zie ook: die Fallgruben beim Wohnungskauf: K-Geld Dezember 2013

 

 

 

 

 

This entry was posted in Financien, Juridisch, Onroerend goed, vragen. Bookmark the permalink.

Leave a Reply