Wat kan er zo al mis gaan? Deel II.

Laat ik maar met de deur in huis vallen: de grootste fout die gemaakt kan worden, is de verwachting dat de (rechts)regels in Zwitserland gelijk zijn aan de regels in Nederland. Ik geef een voorbeeld van een situatie waarin dit een vergissing blijkt te zijn: de situatie van een bestaande hypotheek bij verkoop van een onroerend goed.

In Zwitserland kan op twee manieren zekerheid aan een kredietverstrekker worden verschaft. Eén van de wijzen is het Grundpfandvertrag en de uitgifte van zogeheten Schuldbriefe. Bij verkoop gaat de hypotheek doorgaans niet te niet. Daar hypotheek rust op het onroerend goed, gaat de hypotheek bij eigendomsovergang mee over naar de nieuwe eigenaar. Deze neemt in dat geval de schuld over. Natuurlijk moet de nieuwe eigenaar dit ook willen. Is bijvoorbeeld de rente op het moment van koop lager dan toen de verkoper de hypotheekschuld aanging, is dit voor de koper geen aantrekkelijke optie. Onderling kan worden afgesproken dat met een deel van de koopsom de hypotheekschuld wordt afbetaald. Dan moet de verkoper echter rekening houden met een boete waarvan de hoogte onder meer afhankelijk is van de resterende looptijd.

Tot zover zijn de problemen nog te overzien. Maar dan: indien de overname van de schuld tussen koper en verkoper is afgesproken, heeft de hypotheeknemer, dus doorgaans de bank, de mogelijkheid om binnen een jaar daarna de verkoper aan te spreken. Vanuit het systeem is dat ook wel logisch, een interne schuldoverneming wordt immers pas een externe schuldoverneming indien de bank tijdig toestemming daartoe gegeven heeft.

Een ander probleem dat zich kan voordoen is dat een koper de gehele koopsom stort op de rekening van de verkoper, hoewel er sprake is van een hypotheekschuld. De koper gaat er dan vanuit dat de verkoper met dat bedrag de schuld aflost. Dat is echter een groot risico: doet de verkoper dit niet – en u zult verbaasd staan als u weet hoe vaak dat voorkomt – dan betaalt u in feite dubbel: eerst de koopsom, dan de hypotheekschuld.

Het is de taak van de notaris u op dit soort problemen te wijzen. Hier gaat echter nog wel eens wat mis. Soms door een misverstand, soms door een niet voldoende beheersen van de taal of het begrijpen van de onderliggende systematiek, een enkel geval door een slordige notaris. Ook dat doet zich voor.

Die Schweiz
Waar u in ieder geval eerst een concept-koopovereenkomst van de notaris toegezonden krijgt, hebt u de tijd om deze overeenkomst goed te lezen en alleen dan akkoord te gaan, indien u alles ook werkelijk goed begrepen hebt.

Aarzelt u, uw vragen zijn in dit Forum welkom.

This entry was posted in Financien, Juridisch, Onroerend goed, Valkuilen. Bookmark the permalink.

Leave a Reply